石原一成 司法書士法人
取り扱い業務
不動産登記
不動産登記業務
こんな時、ご相談ください。
●土地を売りたいとき、買いたいとき 不動産登記
当社が懇意にしている不動産業者をご紹介することはもちろんのこと、どんなことでもご相談ください。
●新しく建物を建てたとき
誰の名義にするか誤ると贈与税の課税対象にもなりかねません。共有名義にする場合の計算方法もご相談いただけます。
●建物を増築するとき、取り壊しをするとき
増築によりケースによっては贈与税の課税対象になる場合もありますから名義の確認などが必要になることがあります。 (不動産QA参照)建物の取り壊しをしたときには建物滅失登記が必要です。建物はないのに固定資産税だけ請求されることもあります。
●不動産を相続したとき
財産を相続するとさまざまな手続きを行わなければなりません。今後の手続きでお困りになられていませんか? 相続による 名義変更をせずにおくと、本来の相続人にさらに相続が発生した場合には、相続人の数も増えますから、さらに権利関係も複雑になります。 税金について分からないことがあれば懇意の税理士をご紹介致します。その税理士に依頼していただき、その税理士と司法書士が協同してあなたのご相談に応じます。 分割の仕方によっては相続税の総額が変わることもあります。分割のケース毎に相続税の金額を試算いたします。ご依頼があれば税理士が相続税の申告、納付手続きを致します。
●不動産をあげたとき、もらったとき
贈与を原因に名義変更をすることになりますが、その前に贈与税の検討をしましょう。 贈与の特例もありますが要件を満たしているか検討をする必要があります。懇意の税理士をご紹介の上一緒にご相談いただけます。お気軽にご相談ください。
●住宅ローンでお金を借りていて返済が終わったとき
お金を返しただけでは担保は消えません。抹消登記をしないでおくと金融機関の合併・代表者の変更に伴い手続きが複雑になることがあります。お気軽にご相談ください。
●いろいろ資産を持っているが、今後どうしようか悩んだとき
当社が懇意にしているコンサルタント会社をご紹介することが出来ます。総合的な分析を行い、不動産の有効活用、贈与、遺言書作成、財産の運用、保険の活用などお客様に最適なご提案をさせていただきます。
不動産登記に関するQ&A
不動産を購入しましたが必ず名義変更をしなければならないでしょうか?
通常、売買契約書には代金と引き換えに所有権が売主から買主に移転すると書かれてありますので、当事者間では代金の支払いが完了すれば所有権の移転は完了しております。 しかし、第三者にはその所有権が移転されたことが分かりません。不動産の名義変更をすることで、これは「私の不動産ですよ。」と公示することが出来ます。 これをしないでおくと前所有者が第三者にさらに売却をしてその第三者が不動産の名義変更してしまうとあなたはその第三者に「これは私の不動産です。」ということは出来なくなってしまいます。必ず名義変更を行いましょう。
もうすぐ結婚するので氏が変わる(佐藤から石川)のですが、「石川」で名義変更してほしいのですが・・・
法務局に名義変更の申請をする際に、実在人証明として住民票の写しを添付する必要があります。 結婚する前でしたら残念ですが「佐藤」でしか名義変更はできません。
新築マンションを購入しました。名義変更が完了して書類が帰ってきたけどマンションパンフレットの床面積と面積が違うのですが・・・
床面積を計算するルールが建築確認・登記で相違するからです。またマンションの共用部分(廊下やホールなど)床面積は 登記簿の床面積に含まれませんが、 固定資産税の課税対象床面積には含まれて記載があることがあります。
土地が登記簿上の面積通りでない場合は何か不都合がありますか?
実測面積よりも公募面積が大きい場合は、余分に固定資産税を支払っている可能性があります。地籍更正をした方が いい場合もあると思われます。
不動産の名義変更を夫婦共有名義にしようかと思っているのですが・・・
不動産の名義は、原則的にはお金を出資した割合決定されます。例えば3,000万円のマンション購入の代金をご主人が すべて支払っているのに 奥様と2分の1づつ名義つけると奥様に1,500万円分が贈与されたとみなされ、贈与税の課税対象に なってしまいます。 ケースによっては特例などがありますので是非ご相談下さい。
父名義の建物に息子がお金を出して建物増築をしました。税金関係・登記はどのようになるのでしょう?
父親名義の建物に息子がお金を出して建物増築を完了した場合、増改築した部分は建物所有者である父のものになり息子は権利を失います。 これを法律上「附合」といいます。この結果税務上息子から父へリフォーム資金の贈与があったことになりますから贈与税の課税の問題が生じてしまいます。 建物の一部若しくは全部を息子名義にすることを検討しましょう。更に息子が銀行から借り入れをして増築をしたのであれば「住宅ローン控除」を併せて検討しましょう。 住宅ローン控除は「自己の所有していない家屋」についてリフォームしても適用されませんので、住宅ローン控除を受けるためには、 リフォーム前に建物の一部若しくは全部を父から息子へ名義変更の検討をしましょう。
銀行からお金を借りていますが、所有の不動産に担保はついていません。その不動産を処分しようと考えていますが問題はないでしょうか?
お金を借りているとはいえ自分の財産を処分することは自由です。しかし、資力の乏しい状態で債務者が財産を処分してしまうと、 貸し手の側からするといざというときの強制執行の引当てとなる財産がなくなってしまいます。そこで、両者のバランスを取るために債務者が債権者を害するような財産の処分等をした場合には、 債権者はその行為を取消すことができるとされています。これを詐害行為取消権といいます。詐害行為取消権が認められるためにはいくつかの要件があります。 (1)債務者が、債権者を害する行為をしたこと、(2)債務者及び受益者が「債権者を害すること」を知っていたことの二つの要件が必要です。不動産を無償で譲渡したり、余りにも安い金額で売却することは、もちろん詐害行為になりますが、 相当価格で売却した場合であっても詐害行為になりうるとするのが判例です。売却され不動産が金銭に変わってしまうと一般的に消費されやすくなるからという理由からです。 しかし、過去の裁判例では、不動産の売却の場合は詐害性の程度は中程度とされ、行為の目的、動機などが主観的要件が総合的に考慮されています。
新築住宅の評価額、固定資産税はどのくらいになるのでしょう?
構造別に違いがありますが、評価額の平均単価は平米単価7万円〜10万円(坪あたり23万円〜33万円)で評価されているようです。
物件の仕上げの材料・間取りなどにより当然違いが出ますが、固定資産税評価額は概ね新築時の工事価格の2分の1程度と思われます。
税額は評価額×1.4%です。 一般の新築住宅の場合は3年間減額措置があります。
平成22年3月31日までに新築された住宅については、新築後一定期間、建物の固定資産税額が2分の1に減額されます。
但し、都市計画税には減額措置はありません。床面積要件を満たした家屋の居住部分の床面積120平米まで。併用住宅における店舗部分、事務所部分などは対象となりません。
居住部分の床面積が120平米以下の家屋はその全部が減額対象に、居住部分の床面積が120平米を超える家屋は120平米分までが減額対象になります。
【参考・岡山市役所サイト(外部リンク)
■土地の固定資産税について■
※小規模住宅用地の場合…住宅用地のうち200平方メートル以下の部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は評価額の6分の1になります。 (同じ敷地の上に2戸以上の住宅がある場合には、1戸につき200平方メートルまでの部分になります)
※一般住宅用地の場合…小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、課税標準額は評価額の3分の1になります。
【参考・岡山市役所サイト(外部リンク)
例) →木造2階建て新築住宅、述べ床面積120平米(36.3坪)の場合 評価額:9,600,000円(1平米当たり80,000円と仮定) 固定資産税:960,000円×1.4%=134,400円 1/2減額の場合:134,400円÷2=67,200円 (当初3年間のみ)

■不動産購入支援サポート■
不動産購入、住宅ローンの選定、ライフプランニングなど、不動産を購入する際のさまざまな場面にあわせて、提携各種専門家にご相談いただけます。お気軽にご相談ください。

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当社では、これから不動産の名義変更・建物新築等を検討されている方に無料相談を開催しております。お気軽にお問い合わせ下さい。
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